呈交东昌公司：东昌·玉龙公馆(含山)场初见素分初见素材析报告初见素2013/2/23初见素一、宏观市场动态1、房地产调控新政箭在弦上两会之后或推出组合拳在楼市响起一片“涨”声之时，20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“国五条”还要求，已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。这是政策从严的表现。既是继续严格执行既有限购政策，也是意味着限购范围有可能扩大。有媒体评论称，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。原住建部副主任王珏林认为，本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳定市场。业内人士指出，中央出台新一轮调控政策的可能性较大，但全国两会前一个月“应该是政策真空期”。虽然房企销售情况向好，但政策可能的变动将导致地产股面临调整。按市场情况判断，调控新政出台是趋势，但限制二套房的政策可能是政策组合拳中的一部分，不然单就这项政策不足以控制房价。2、房企销售业绩向好虽然政策变动的传闻不断，但在市场明显好转的情况下，房企的销售业绩持续向好。据中国指数研究院数据，春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)同比上涨的城市达21个。其中，14个城市成交面积涨幅超过一倍，贵阳同比涨幅最大，达到2675%。一季度房地产市场成交量还将继续攀升，房价上涨还将持续。房企加快推盘节奏，购房者积极入市，将推动市场走向火热，新开盘项目的去化率也将明显增加。而在买卖双方的博弈中，房企主动地位将大大增强。在这种背景下，2013年房地产行业的利润率将会出现明显的回归。