安庆乐园房地产开发有限公司丹桂花园项目策划市场调查报告调查日期：2004.11.1-11.6报告日期：2004.11.7-11.11调查机构：杭州王派营销策划有限公司调查方式：实地调研+抽样访问+网络资源概述本文为丹桂花园项目开发前期市场调查报告。本项目位于安庆市开发区西南部，紧靠国家级批发市场一一安庆光彩大市场，北距火车站1.7公里，南距大湖中心公园0.5公里。从周边来看，西南面为三星级宾馆一一安庆市迎宾馆，四周均为已开发或在建的居住区。为了能充分地了解市场，规避风险，使项目在同类产品中独树一帜，获取利润最大化，特对安庆市以及下属的八县以及南岸的池州地区同类物业展开了市场调查、分析，以供甲方决策参考。市场环境分析一、宏观环境分析1、宏观经济概况安庆经济基础较好，发展前景十分广阔。境内地貌多样，气候温和，开发性农业和创汇农业发展潜力很大，是长江中下游闻名的粮棉油、水产品和畜禽生产基地。工业已形成国家大型企业一安庆石油化工总厂为依托的石油化学工业，以及机电、轻纺、建材等优势产业，是安徽省重要化工、轻纺基地。1999年，全市实现国内生产总值255.2亿元，财政收入23.6亿元，城镇居民人均可支配收入5320亿元，农民人均纯收入1706元。安庆交通便捷，基础设施日臻完善。安庆港1986年被辟为国家一类口岸，可常年通航5000吨级货轮和万吨级油轮，海关、商检、动植物检等口岸机构配套完善。公路有105线、206线、318线三条国道和沪蓉高速公路穿市而过。安庆长江公路大桥已经国务院批准立项。大京九东侧分流线合九铁路贯穿境内200公里并连接市区。安庆民航已开通北京、上海、广州、厦门航线。1992年动工兴建的安庆经济技术开发区，规划区总面积7.2平方公里，先期开发的2.7平方公里实现了“七通一平”，已初具规模。2、新政策部署的调整根据新一轮城市总体规划，本市将建设成为长江中下游的大城市、长江经济带的二级中心城市、安徽省一级中心城市和皖西南的商贸中心。城市性质为长江沿岸重要的工贸、港口城市，历史文化名城。城市规模及用地为：2000年，人口50万，用地50平方公里：至2010年，人口80万，用地78平方公里：至2020年，人口100万，用地105平方公里。城市主要发展方向是依托老城，沿长江岸线向东发展至老峰镇，沿安合公路向北发展至大龙山、月山、高河。随着我国西部大开发政策的实施，安庆正面临新的发展机遇。在新的世纪里，安庆将进一步加快经济与社会发展步伐，迅速成长为安徽省的农业强市、工业大市和经济富市，成长为长江中下游拥有百万人口的联接华东、华中两大经济区的枢纽城市。3、居民基本生活设施概况目前，安庆市道路总长119.9公里，路灯3642盏，桥梁13座259米基本配套，建立排涝泵站5座，排污泵站3座。建成第二自来水厂，城市日供水能力达21.5万吨，供水率达99.8%：完成煤气一期工程建设，城市气化率达80.9%：公共汽车营运车辆176辆，出租汽车1630辆，万人拥有公共交通车辆达4.8标台：建成区绿化覆盖面积816公顷，覆盖率达到31.8%。市区住宅建筑面积496.8万平方米，住房成套率达90%。二、安庆市房地产市场分析1、市场现状从大环境来看，随着经济的不断发展，安徽周遍地区，特别是江苏、浙江和上海的房产的发展，影响地处长江沿岸的港口城市安庆，近几年房地产市场得到了长足的发展，但是仍处于发展的初始阶段。很多地方还是不规范。尽管商品房销售额的增长速度持续走高，价格上升较快，但与周边地区比较，安庆房价仍然有上升空间，因此它的发展潜力依然比较乐观。安庆所处的安徽本来就是一个经济发展相对落后的省份，在安庆开发房产的除了本地的开发商之外，较多的还是外地的开发商，其中数浙江的开发商最多。特别是开发区一带，外地人开发较多。开发区所处的地理位置具有很大的升值空间，且地价便宜，政策环境好，这是促成众多开发商云集此地的根本原因。对于安庆下面的八县，基本情况都是处于启蒙阶段，市场很不完善，甚至还处于初始阶段，很多县城只有一两处在开发。相对而言，潜山、怀宁的房产市场发展较快，在八县中处于领先的地位，在调查过程中，我们发现这两地的开发商很多，且已具有一定的规模。在下属县城的房产市场中，以本地的开发商为主，外地的开发商为辅。2、未来发展趋势对于2004年，特别是5月份以后，随着国家宏观调控政策的出台，预计安庆房市的“狂热”将在一定的时期内渐趋理性。在基本满足安庆本市居民的住房需求情况下，外地商人特别是下属县的老百姓目前有定居安庆的想法的人较多。所以，专家预测，今年房价涨幅不会像2003年让人“心惊肉跳”，而会稳中有涨。下跌的可能性较小。4、房地产消费在安庆，大多数住宅商品房的消费群主要是安庆本地人。本地人的概念不仅仅包括安庆市内的居民，还包括安庆下属几个县的居民，这是因为下属县城房产市场的不够完善，开发的楼盘较少，一方面不能满足日益增长的消费群体，另一方面，居民向往城市生活的心理状态，特别是一些年轻的商人，更多的是考虑周围的环境，而安庆优异的人文教育环境是他们所向往的。因此，对项目进行合理的定位，准确的把握目标消费群，以及如何吸引消费者是本项目的关键所在。5、房地产投资据调查，近阶段，随着市场的日渐成熟，房产的竞争正逐渐加剧。尤其是住